Realkredittet uden sans for de frie markedskræfter

Det er velkendt, at de lave renter, har tvunget realkreditselskaberne til at øge bidragssatserne for at dække omkostningerne ved at udstede lån til boligejere.

Under finanskrisen var det svært at argumentere mod øgede bidragssatser, men nu hvor krisen er blevet historiefortællinger, er bidragssatserne endt som en pengemaskine, der udgør en stadig større post på de månedlige udgifter.

Ifølge Nationalbanken udgør bidragssatserne nu 40 pct. af boligejernes låneudgifter, og de tilfører 1,4 mia. kr. til realkredittens pengekasse. Det er med andre ord blevet mere og mere vigtigt at forholde sig til bidragsatsernes størrelse.

Det er til gengæld mindre velkendt, at bidragssatser reelt er et markedsinstrument, der har haft til formål at regulere de risici, som realkreditten løber. Desværre går det kun en vej, for bidragssatserne er en rigid matematisk formel, du ikke kan forhandle med. Den tager hverken højde for individuelle risici eller forandringer i aktivernes værdi.

I den daglige husholdning er der tale om vinduespynt uden praktisk betydning

For nylig indgik politikerne en ny realkredit-aftale med større gennemsigtighed. Kunderne skal vide, hvad grunden er til prisstigninger og hvordan de er beregnet.

Alt sammen meget godt, men i den daglige husholdning er der tale om vinduespynt uden praktisk betydning.

Lad os tage et par eksempler. En selvstændig står med penge på hånden fra et tidligere ejendomssalg. Vedkommende har til udbetaling og kan selv finansiere 20 pct. af ejendommens værdi. Realkreditbelåningen vil derfor være inden for de 80 pct., som er det maksimale. Realkreditten siger nærmest pr. automatik nej til at yde realkreditlån, fordi selvstændige vurderes at have en svingende indkomst. Resultatet er, at den selvstændige enten flytter i lejebolig eller andelsbolig, men med en højere månedlig husleje end ved købet af en ejerbolig.

Realkredittet synes at have en tjekliste. Fast arbejde og tre månedslønninger. Tjek, tjek og du er velkommen i varmen.
Det skal medgives, at individuelle vurderinger kræver en større indsats fra de ansatte i realkreditten, men det kunne snildt løses gennem brug af bidragssatserne, som er realkredittens hovedredskab ved risikovurdering.

Er der en forhøjet risici ved selvstændige, så sæt bidragssatsen op for lige netop den gruppe. De kan så gå til selskaber for at se, om prisen er skarpere i et andet institut.

Lad os tage et andet eksempel. Du har købt et hus for mange år siden med 80 pct.s belåning.

Efterfølgende er huset, som er dit aktiv, blevet mere værd. Alle kan se, at kvadratmeterprisen i dit område er steget. Som låntager ved du, at belåningsprocenten på 80 pct. af ejendommens værdi nu er faldet til under 60 pct., men det er uden interesse for realkreditselskabet, medmindre du ønsker et tillægslån.

Når aktivets værdi stiger, falder risikoen, men bidragssatsen bliver fastholdt.

Kernen er, at bidragssatserne er højere, når lånet er på mellem 60 og 80 pct. af ejendommens værdi. Det er den, fordi risikoen for tab er større. Når aktivets værdi stiger, falder risikoen, men bidragssatsen bliver fastholdt.

Realkreditten vil forsvare sig med, at det er billigere at administrere ens ordninger, og at det er til gavn for alle. Spørgsmålet er, om der blot er tale om dovenskab, for hvorfor ændre på en formel, der er en velfungerende pengemaskine.

Nok har politikerne givet kunderne frihedsgrader ved prisstigninger, men ikke ved den skjulte prisstigning, der opnås, når det bagvedliggende aktiv stiger i værdi.

 

4 responses to “Realkredittet uden sans for de frie markedskræfter

  1. Man kan undre sig over de siger at risikoen er større mellem 60 og 80, når man tager i betragtning at man boligkøbere også låner til det ene og det andet sætter i stand og låner i banken der ejer kreditselskabet, så belåningen i virkeligheden nærmer sig de 100.
    Har aldrig forstået hvorfor man har ladet bankerne overtage kreditselskaberne, dels er konkurrencen væk og risikoen er samlet under den samme hat

  2. Et af de store problemer ved realkreditten i dag er overtaget af storkapitalen nemlig bankerne.
    Så jo højere bidragssatser jo flere penge bliver der til aktionærernes utømmelige lommer.
    Og meden borgerligregering til at støtte dem er jo nærmest i familie med storkapitalen.

    Eneste måde at få styr på realkreditten så den kommer ned i det leje hvor den hører til er enten et stort oprør fra lånerne eller at partierne udeno9m regeringen laver et sæt spiselige regler, så den igen kan blive et af verdens bedste lånesystemer.

    Mener man i arbejdet med at få styr på de alt for dyre bidrag, er at der også skal ryddes op i diverse bestyrelser og måden de vælges på, det er skæmmende og forkasteligt at det får lov at køre som et stort penge cirkus.

    Mange af de bidragspenge som ender i de fås lommer, kunne gøre meget bedre gavn i husejernes som så har flere penge til forbrug til gavn for dem selv men også alle de handlende som så igen har flere penge at bruge, altså et samfundsgode.

    Har selv lån i ejendom, og meldt mig ind i Fair Bidragssats. Fortsat held og lykke med jeres store arbejde til gavn for alle de bestjålne bidragsydere.

    Hilsen en udlært købmands lærling af 60`erne.

    Børge Hansen , Viborg

  3. Det vil være meget uhensigtmæssigt at gå mod individualiseret bidragssatser. Det vil blot bidrage til bankernes “endlösung” strategi overfor den ægte realkredit. Individual behandling er en bakterie fra bankverdenen, og den er fuldstændigt undergravende overfor de bærende og helt afgørende principper for dansk realkredit, nemlig udlån mod sikkerhedsstillelse i fast ejendom og solidarisk hæftelse. Før bankernes overtagelse af de oprindelige realkreditforeninger, var der ligeledes tale om låntager ejede andelsselskaber, hvor overskud ikke blev kanaliseret videre til aktionærer, men forblev som stødpuder (kapitalberedskab) til imødegåelse af tab.

    Princippet om lån mod sikkerhed i fast ejendom, som bør være det helt grundlæggende og vigtigste princip for real-kreditvurderingen, har bankerne udvandet og i stedet har man indført bank-kreditvurdering, hvor primære grundlag er låntagers betalingsevne. Nuvel, ejendommens værdi tages i betragtning, men i ægte realkredit “kan du lån få, hvis ejendommens værdi kan bestå” mens i bank-kredit “må du uden lån gå, hvis dine penge er få”. Og efterhånden har vi alle, også redaktøren, ladet os indoktrinere af bankernes praksis, så vi indvilligerer os mere og mere på denne tankegang.

    Bankerne vil elske at kunne “skille flokken” gennem øget individualisering, men det vil være en katastrofe. Ikke mindst for den lille håndværker, men også for den almindelige boligejer, der “kun” kan opvise tre lønsedler. Når vi ikke engang som samlet flok kan stille noget op mod bidrags tag-selv-bordet, hvad skulle Hr. Petersen og Fru Jensen så alene kunne gøre?

  4. Man kan have mange meninger om realkredit og bidragssatser, men hvis man lufte dem i et seriøst medie, bør man i det mindste gøre sig den ulejlighed, at sætte sig ind i et minimum af fakta.
    Der lægges ud med “Det er velkendt, at de lave renter, har tvunget realkreditselskaberne til at øge bidragssatserne for at dække omkostningerne ved at udstede lån til boligejere.”

    Virkelig? Siden hvornår har realkreditinstuttet nogensinde set noget til renterne? Systemet fungerer nu engang sådan, at renterne går til de investorer, som køber de obligationer som instituttet udsteder. Realkreditinstituttet har kun indtægter fra bidrag og i mindre omfang gebyrer, så renteniveauet påvirker som udgangspunkt ikke deres basisindtjening (det kan dog have betydning for deres fondsafkast, men det er af mindre betydning).

    Det er korrekt at bidragssatser er steget markant efter finanskrisen, men at konkludere, at det er vigtigt at forholde sig til bidragenes størrelse på baggrund af, at de udgør 40 pct. af boligejernes samlede låneudgifter, er godt nok en alternativ brug af procentregning. Det siger ingenting og er mest af alt et udtryk for, at renterne er faldet til rekordlave niveauer. Uanset hvad bidraget er, bliver det jo forholdsmæsigt voldsomt højt, hvis man stiller det i forhold til en rente på nær 0.

    At selvstændige pr. automatik får afslag på realkreditlån er efter min bedste opfattelse også en omgang sludder. Der er masser af selvstændige, som er tilstrækkeligt kreditværdige. Ja, du får højst sandsynligt afslag hvis du er nystartet eller af andre årsager ikke kan dokumentere en nogenlunde stabil indkomst i et niveau som står mål med dine udgifter/gældsforpligtelser. Men er det super unfair? Selvom bidragene er steget, er institutterne stadig afhængige af tabsprocenter, som er langt lavere end bidragsprocenterne, for at tjene penge. Derfor låner de selvfølgelig kun ud, hvis de er temmelig sikre på, at du kan betale dit lån tilbage. De har efterhånden ret gode statistikker og værktøjer til at vurdere risikoen ved den enkelte kunde. Og ja, de driver en forretning, så de giver naturligvis meget nødig lån hvor risikoen for tab overstiger intjeningspotentialet.

    Differentierede bidragssatser for forskellige kundegrupper, eller på baggrund af den enkelte kundes økonomi, er afgjort en mulighed, og rent fatisk tror jeg, at det mange steder i sektoren er en hed drøm at indføre det. Problemet er, at det er en politisk varm kartoffel og strider mod den solidaritet, som systemet blev født ud af. Lur mig om ikke der rejser sig endnu en protestbølge, så snart det første institut bringer på bane at hæve priserne for de svageste og give rabat på bidraget til de økonomisk mest solide.

    Du har ret i, at det grundlæggende forekommer uretfærdigt, at bidragssatsen ikke bliver justeret når pantets (ejendommens) værdi ændrer sig i forhold til lånets størrelse. Jeg skal ikke gøre mig til dommer over hvorvidt det skyldes grådighed eller dovenskab, men hvis man mener det, må det jo være fordi man har en idé til en bedre model?
    Man vil skulle løse to problemer: Det ene er, at hvis bidraget automatisk skal falde når priserne stiger, vil det også automatisk skulle stige, når priserne falder. Det kan blive ubehageligt, især hvis priserne falder dramatisk, som under finanskrisen. Det andet problem er, at jeg levende kan forestille mig en telefonstorm på institutterne fra kunder, som vil have genvurderet deres ejendom, hver gang de har lavet den mindste forbedring. Realkreditten har sandsynligvis en valid pointe i, at det koster penge at sende vurderingsfolk ud, hver gang hr. Petersen har malet stuen eller ordnet forhaven, for at sikre, at han betaler en korrekt bidragssats, og at der i sidste ende kun er kunderne til at betale for det. Kan man lave et mere retfærdigt system, som løser begge disse problemer, er jeg enig i, at det vil være en god ide. Jeg har dog endnu ikke set et udkast til en mere fair løsning, som ikke også samlet set vil medføre endnu dyrere realkreditlån.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *