Boligejerne sendt ud af balance

Realkreditinstitutterne er i gang med en omfattende revurdering af principperne for boliglån. Uenigheden mellem selskaberne er brudt ud og har efterladt boligejerne med en omfattende usikkerhed.

Ikke så snart kommer der et politisk udspil fra Christiansborg, som påvirker boligejerne, før realkreditdirektører står på nakken af hinanden med kritik af politikerne for at skabe uro på det følsomme boligmarked.

Men den uro, politikerne kan skabe, er for intet at regne med den flodbølge af usikkerhed, som realkreditinstitutterne er ved at sætte i gang.

Baggrunden er, at realkreditinstitutterne har brudt årtiers enighed om finansieringsmodellen for boligejerne. De relativt set simple lån med balance mellem lån til boligkøberne og udstedte obligationer med sikkerhed i bagvedliggende mursten er på vej ind i en uoverskuelig kompleksitet.

Nykredit vil indføre en tolags-belåning med restriktioner for korte lån og for afdragsfrihed. Nordea Kredit er på vej med sit eget forslag, og Realkredit Danmark taler om en boligværdimodel, hvor belåningsværdien maksimalt må stige med inflationen plus fire pro- cent om året.

Alene de nye begreber efterlader boligejerne i et abstrakt tomrum.

Investorerne
Men et er, at boligejerne bliver usikre, noget andet er, at investorerne begynder at tvivle på det ellers så stabile realkreditmarked.

Investorernes velvilje er helt afgørende, for de køber de udstedte obligationer, der ligger til grund for boligejernes lån. Markedet har været rimeligt stabilt siden realkreditloven blev vedtaget i 1850, og de danske realkreditlån har været geniale sammenlignet med andre lande.

Det skyldes først og fremmest et balanceprincip om, at der er en obligation bag hvert boliglån i realkreditsystemet. Boligkøberne forstod modellen, og investorerne vidste, hvad de købte.

Selv indførelsen af flekslån med et-årige lån i midten af 1990’erne gled rimeligt smertefrit igennem.

Ubalancen tog imidlertid sin spæde begyndelse i 2003, da en ny lov åbnede for afdragsfrie lån, og kompleksiteten steg yderligere i 2007, da bankerne fik lov til at udstede såkaldte SDO-lån. Det vil sige særligt dækkende obligationer. Lån til boliger var ikke længere et særligt marked for realkreditinstitutterne.

Liberaliseringen af realkreditsystemet har imidlertid betydet, at der i dag skal refinansieres boliglån for 1.000 mia. kr. årligt mod 33 mia. kr. årligt i det gamle 30-årige realkreditsystem.

Selv om det hidtil ikke har været et problem at få refinansieret boligobligationerne, er skrækscenariet, at investorerne ikke tør deltage i refinansieringen af så store beløb i fremtiden.

Paradoks
På mange måder er realkreditmarkedet udsat for et paradoks, for grundlæggende fungerer markedet upåklageligt på trods af den finansielle krise i 2008. Indførelsen af flekslån har givet boligejere betydeligt lavere renter.

Siden 1996 har F1-lånet haft en gennemsnitsrente på 3,5 procent, og fast forrentede lån har på intet tidspunkt været billigere. Desuden har realkreditinstitutterne på intet tidspunkt haft problemer med at afsætte obligationerne i markedet.

Hvad er så problemet? Der er faktisk to problemer. Risikoen forsvinder ikke, selv om det er gået godt indtil nu, og finanskrisen har vist, at den finansielle sektor har haft en alt, alt for lemfældig kreditpolitik.

Nu bliver den finansielle sektor mødt med politiske krav om sikkerhed. Svaret må ikke være panikløsninger, men en fælles brancheløsning, som både bolig- ejerne og investorerne kan forstå og forholde sig til.

Ansvaret ligger hos realkreditselskaberne. Hvis de ikke kan skabe ro, vil al kritik af politikernes indblanding i boligejernes økonomi virke hul.

3 responses to “Boligejerne sendt ud af balance

  1. Bravo

    Så er vi mindst 2 i landet som har fattet, at pengeinstitutterne er godt på vej til, at kannibalisere verdens suverænt bedste boligfinansieringsmodel, efter indførelsen af deres forbandede SDO´er og SDRO´er.
    Jeg har allerede i 2009 prøvet at få en dialog med Børsen og Berlingske herom, men uden resultat.
    Et andet eksempel på pengeinstitutternes skalten og valten med boligejernes økonomi og dermed en væsentlig del af samfundets økonomi er, at man pr. 1. oktober 2010, uden offentligheden opdagede det, “over night” aflivede princippet om, at det alene var pantets værdi, der afgjorde hvor meget der kunne lånes. Folk der i årevis havde svaret enhver sit, blev nærmest kriminaliserede og måtte igennem en ydmygende kreditvurdering.
    En stor del af landets pensionister, blev derved afskåret fra at belåne deres friværdi, fordi det nu alene var deres pensioner der afgjorde om de var kreditværdige.
    Jeg førte en lidet frugtbar mailkorrespondance med RD´s chefjurist om dette.

  2. ” The runaway Train of Debt”.

    Loan upon loan escalating through the banking system has created the bulk of the inflation in the system. But this inflation holds only as long as all the loans backing the money listed in all the bank books are still good. If all the borrowers were to find that they could not pay back the banks, then the purchasing power that everyone thought he had would evaporate into the nothingness it truly was.

    Deflation….anyone?

  3. Titlen på indlægget er absurd: Boligmarkedet blev ALLEREDE sendt “ud af balance” for snart 10 år siden (i 00erne). På dette tidspunkt begyndte boligmarkedet at opføre sig som et aktiemarked med voldsomt stigende priser. Folk begyndte at binde sig til mildest talt eksotiske og mere risikable lånetyper – noget man ikke har set tidligere i danmarkshistorien. Det at købe hus idag er derfor en beslutning der kræver, at man binder en større del af sin livstidsindkomst på en bolig end tidligere i historien, og at man optager forholdsvis risikable lån for at købe bolig (2 indkomster (ingen arbejdsløshed) samt at man ikke bliver skilt). Stabiliseres boligmarkedet i den nuværende situation vil dette ikke ændre sig.

    Derfor: Stabiliseres boligmarkedet som det er nu er det ikke noget der er godt for Danmark på sigt. Artikler som denne er totalt blinde overfor det der på lang sigt er det bedste for Danmarks udvikling. Derudover må det mildest talt være en stor fornærmelse for potentielle boligkøbere altid at læse, at det er entydigt forfærdeligt medmindre det ikke er voldsomt dyrt for dem at købe bolig – lave priser er jo fremragende for boligkøbere, og deres situation er der tydeligvis INGEN i medierne der gider bekymrer sig om! Man har tydeligvis “glemt” at der er både købere og sælgere på et boligmarkedet.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *